La Riforma del Condominio in sintesi

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La Legge n. 220 dell’11 Dicembre 2012, la Riforma del Condominio, che contiene modifiche alla disciplina del Condominio negli edifici, rappresenta il punto di arrivo di un lungo processo legislativo delle nuove regole per condomini e  amministratori degli immobili.

La nuova Legge, entrata in vigore il 18 Giugno 2013, apporta importanti modifiche al Codice Civile, nello specifico al capo relativo al Condominio negli edifici (Art. 1117 e seguenti).

Qui di seguito le innovazioni più significative introdotte dalla Legge per la Riforma del Condominio in sintesi:

 

Affissione in bacheca

l’Amministratore è tenuto ad affiggere nell’atrio del Condominio le sue generalità complete, domicilio e recapiti telefonici.

 

Amministratore Condominiale

La figura dell’Amministratore è obbligatoria quando vi sono più di 8 condomini, indipendentemente dalle unità immobiliari possedute.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio:

• coloro che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

• coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale ottenendo il relativo attestato e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale;

• coloro che hanno il godimento dei diritti civili;

• coloro che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc;

• coloro che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

• coloro che non sono interdetti o inabilitati;

• coloro il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

• le società di cui al titolo V del libro V del codice, in tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii. La perdita dei requisiti sopra descritti comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. 

Non è necessario essere in possesso del diploma e del attestato di frequenza:

• qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile; 

• se l’attività di amministrazione di condomini è stata svolta per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della disposizione. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

La carica di Amministratore Condominiale ha durata di un anno e si intende rinnovata per eguale durata; la retribuzione va espressa sia all’atto della nomina che ad ogni rinnovo; l’Assicurazione professionale per la responsabilità civile può essere richiesta dall’assemblea condominiale condizionando la nomina dell’Amministratore.

 

Animali domestici

L’articolo 16 della nuova Legge stabilisce espressamente che Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

 

Ascensore

La ripartizione delle spese per la manutenzione dell'ascensore, ordinarie e straordinarie, deve seguire lo stesso criterio adottato per la manutenzione delle scale ex art. 1124 c.c.,  infatti l'ultimo comma riporta "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. 

 

Assemblea

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica

certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora e della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Se un argomento necessita di un particolare approfondimento, è possibile fissare più incontri consecutivi con il medesimo avviso.

 

Conto corrente condominiale obbligatorio

Secondo il comma 7 dell’articolo 1129 (modificato dall’articolo 9 Legge n. 220/2012) l’Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’Amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

 

Destinazioni d’uso e modifica delle parti comuni

Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall’art. 2 L. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i 4/5 (quattro quinti) dei partecipanti al condominio e i 4/5 (quattro quinti) del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’Amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

 

Istituzione del fondo speciale

In base al riformato art. 1135, l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di importo pari all’ammontare dei lavori.

Riscaldamento e impianti comuni

E’ prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto per la sua conservazione e messa a norma. (art. 1118, co. 5).

 

Sito Web condominiale

Art. 71-ter. Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un Sito Internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. 

Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. 

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Tabelle millesimali

Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’Amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’Amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

 

Videosorveglianza

Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

La Legge n. 220 dell’11 Dicembre 2012, la Riforma del Condominio è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 Dicembre 2012 ed è entrata in vigore a tutti gli effetti il 18 Giugno 2013.